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聚焦房企投融资难题 第26届地产金融形势发布会圆满落幕

2019-09-10 19:27:23 来源:新 责任编辑: 字体:

  从区位上看,三大都市圈和中西部中心城市仍有较好机会。同时,一些“转向性”机会也可以利用,比如城市物业的升级改造等。对金融机构而言,应通过“五优投资”,聚焦高盈利项目和优质主体。对房企而言,高杠杆和冒进的时代已经过去,房企现阶段需要看清市场、读懂政策,不断提升综合实力,巩固自身的投融资能力、风险管控能力和对外合作能力。

  华泰证券房地产首席分析师陈慎在主题为《适应新常态,激活新红利》的演讲中对2019年上半年房地产行业融资进行回顾并对下半年进行展望。

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  佳兆业集团控股首席增长官刘策在主题为《新周期下佳兆业的弯道超车谋略》的演讲中分享了佳兆业作为城市更新专家的秘笈。

  易居企业集团CEO丁祖昱首先分析总结了2019年上半年房地产市场形势,同时对未来趋势进行展望。他表示,从政策层面来看,主基调趋向“稳定”,中央重申“房住不炒”,地方“因城施策”有收有放。从行业层面来看,5月销售、投资、新开工同比增速跌幅扩大,但总量依然高位稳定。新房市场则经历了剧烈波动,上半年整体先升后降,各线城市市场走势明显分化,一二线城市成交量回升,三四线城市市场降温特征明显。伴随着新房市场的转暖,二手房市场交易活跃,北京、上海单月成交量皆创历史新高。虽然四五月份部分城市成交量有所回调,但市场整体进入稳定期,预计后期将保持相对平稳态势。土地市场方面,受各城市加大供应地块的影响,市场回温明显。其中,一、二线城市量价齐涨,上半年土地成交量和成交金额同比显著上升;三四线城市量缩价涨,成交面积和金额分别同比下滑20%和12%。部分高价地仍高度集中在一线和杭州、武汉等热点二线年上半年房企销售、投资及融资的表现时,丁祖昱表示,尽管行业面临压力,整体看来仍然在总量上保持了一定的增长,但对比前两年降速明显。

  姜孟军表示,新希望对负债率有着严格的把控,融资以开发贷居多,始终保持销售的稳健,增长预期合理。李渊强调在企业布局方面应坚持开发和收益并重。刘策表示佳兆业近两年来在积极去杠杆,他认为房企实现利润的关键在于做好前端投资管理。李向彬则表示要控制负债率在合理范围内,投资方面要做到精准投资。主持人易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示随着融资收紧、监管趋严,会有越来越多依靠精细化管控的公司脱颖而出,成为打破瓶颈期的优秀企业。花絮

  房企拿地方式合作是主流,手段逐渐多元化,如电建、华远、合景泰富等企业的收并购比例都超过3成以上,且部分收并购项目的优势在于能快速上市,能够对今年企业业绩增长提供较强助力。对于未来发展趋势,丁祖昱预期行业资金面将相对比较宽松,但总体资金链仍然紧绷;

  但经过今年上半年房企集中拿地补库存,加强供应后,预计四季度房企整体销售会再上台阶。严峻形势下,百强房企特别是规模上市房企得益于自身的布局和经营优势,业绩表现相对出色,超半数房企同比增速高于20%。而由于多数城市成交回落,销售难度加大,房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升。丁祖昱介绍道,2019年1-6月已有12家房企超千亿,随着近年来千亿梯队房企数量的进一步扩容,预计全年千亿房企的数量将在35家左右。

  他表示,综合经济发展和房地产行业政策来看,房地产行业周期变得更加高频,波动性更强。他认为对于行业整体而言,下半年需要关注融资、信贷两方面,对重点城市房价也要保持一定关注,未来重点城市的房价监控可能越来越严。陈慎在演讲时还提及户籍制度改革将激活我国新一轮人口红利,房企围绕城市圈、城市群可以进行多角度探索。

  他指出,房地产行业局部金融化现象突出,部分房企负债率偏高,同时受金融去杠杆的调控,房企资金来源受到了严监管,房企融资方式、手段面临着强烈的调控。因此现阶段房企投资“拐点”已经出现,目前呈向下的趋势。但从投资回报率看,房地产仍然位居前列,因此他对行业未来发展抱有信心。谈及新生态下还有哪些机遇可以挖掘,章华表示,中国房地产行业结构性机会长期存在。

  7月11日,由克而瑞研究中心主办的2019年二季度地产金融形势发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200会议成功举行。来自金融与地产界一线专家、学者,房企领袖、行业精英汇聚一堂,探讨严监管下房企投融资破局之道。

  不同能级城市持续分化,城市内部分化加剧;行业规模稳中微涨,在过去3年实际产品力有所退步的情况下,2019年产品力再次成为市场关注的焦点。最后,城市集中度、企业集中度、关联行业集中度将进一步加强。

  他介绍道,在目前佳兆业的项目结构中,旧改是主要利润贡献者,收并购的比重也在不断提高。伴随存量时代的来临,他认为城市更新并不是“推到重来”,而是居民目标、企业目标、政府目标的协同,背后更多要考虑产业,因此佳兆业致力做城市公共服务商,为建筑再生赋予更多内容,包括产业的升级、文化的复兴、经济的再生等。另一方面从企业自身而言,由于城市更新的长期性背后离不开资金的支持,佳兆业提出“金融驱动”、“轻资产运作”、“产业落地能力强”,未来希望能够通过金融资本加更新、加产业服务的模式,提升经营杠杆,走基金化的道路。据了解,城市更新每年能为佳兆业提供几百亿到一千亿间货值的贡献。

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